Как правильно купить земельный участок

Как любая сделка купли-продажи, покупка земельного участка может иметь немало ухищрений и подвохов в пользу продавца. Так какие необходимо сделать правильные шаги, чтобы у вас под ногами была земля вашей мечты?

Приобретение земельного участка в качестве недвижимой вещи в собственность должно начинаться с заключения договора о купле-продаже между покупателем и продавцом. Одна сторона по договору обязуется в собственной передать товар (земельный участок) покупателю, то есть другой стороне, которая, в своею очередь, обязуется товар принять и за него уплатить определенную денежную сумму.

Категории земельных участков

Перед тем как покупать земельный участок, необходимо узнать, к какой категории выбранный участок относится.

Сельское хозяйство: если данная категория земель имеет сельскохозяйственное назначение, то принадлежит преимущественное право покупки субъекту Российской Федерации или органу местного самоуправления. Действия покупателя: необходимо убедиться, что не нарушено такое право, что уведомил продавец заинтересованных лиц и от них получил отказ воспользоваться подобным преимущественным правом.

Земля поселений: участки, которые относятся к категории поселенческих земель, могут продаваться без разрешения иных лиц, кроме всех участников совместной собственности – супругов. Действие покупателя: необходимо проверить существует ли еще один участник совместной собственности (то есть супруг или супруга). Если имеется, то письменное должно быть разрешение второй половины на продажу совместной собственности.

Для того чтобы не пустовал участок и на нем было можно вести строительные работы, необходимо разрешение:

• Под индивидуальное жилищное строительство
• О дачном строительстве

Действия покупателя: необходимо убедиться в наличие подтверждающих подобное разрешение документов. Содержание договора купли-продажи.

Значимые моменты в договоре купли продаже, без которых будет он считаться недействительным:

Предмет договора

Должны быть в договоре указаны сведения, которые позволяют идентифицировать земельный участок, а также установить его точно е местонахождение.

• Целевое назначение
• Категория земель
• Площадь
• Кадастровый номер
• Адрес
• Прочие сведения, которые позволяют точно определить участок 9на 9территории конкретного регистрационного округа.

Должна соответствовать площадь земельного участка площади, которая указанна в правоустанавливающих документах продавца (свидетельство о праве собственности, постановление органа местного самоуправления о предоставлении участка в собственность, акты государственных органов, судебные решения, свидетельство о праве на наследство, договоры ренты, дарения, мены, купли-продажи).

Условие о цене

Указана должна быть конкретная стоимость за весь участок или за единицу площади, но при этом должна указываться общая площадь участка, который подлежит передачи к покупателю от продавца. На заметку покупателю: может быть указана стоимость исходя из кадастровой стоимости этого участка. Нормативной является кадастровая стоимость, и она существенно ниже, чем рыночная. То есть, если в договоре продавец указывает цену ниже кадастровой, то необходимо будет подумать о законности его намерений.

Перечень документов, которые потребовать должен покупатель от продавца, прежде чем заключить договор купли-продажи земельного участка:

1. Правоустанавливающий документ.
2. Кадастровый паспорт земельного участка.
3. Разрешение уполномоченного государственного органа на строительство (дачное или ИЖС).
4. Выписка из ЕГРП об отсутствии обременений и запрещений.
5. Документ, с подтверждением не нарушения преимущественного права покупки земельного участка.
6. Выписка об отсутствии задолженностей по уплате

Налогов

Примечание, если продавец является юридическим лицом, то проверить лучше уставные документы, так же как и те документы, которые будут удостоверять личность физического лица.

Обремененная земля

Действия покупателя: выяснить, не имеется ли каких-нибудь обременений этого земельного участка, запросив выписку из ЕГРП в отношении вас интересующего земельного участка.

Позволит выписка увидеть все зарегистрированные обременения, к примеру:

• права третьих лиц на пользование этим участком и др.;
• наличие или отсутствие арестов земельного участка (иски по определению суда). Арест означает полный или частичный запрет осуществления сделок с имуществом, в первую очередь – запрет на отчуждение.

На заметку покупателю: если отказывается продавец в договоре упоминать о наличие каких-либо обременений (при их существовании), то лучше этот участок не покупайте. Говорит подобное умолчание о недобросовестности продавца. Не стоит поддаваться его заверениям, что можно снять обременения после покупки, получить разрешения дома на строительство и перевести земли из одной категории в другую. Это крючки, на которые и попадаются неподкованные юридически граждане. Приобретать необходимо только чистый участок, с чистыми документами.

Доля в праве общей собственности

Действия продавца: уведомить за месяц до продажи доли остальных дольщиков в письменной форме о своем намерении, сообщив при этом цену, за которую участок предполагается продать, и прочие условия. Остальные дольщики либо изъявляют желание купить долю, или отказываются. Тогда вправе продавец-дольщик свою долю продавать любому лицу.

Действия покупателя: необходимо убедиться, что преимущественное право остальных дольщиков не нарушено и существует письменное подтверждение того, что не возражают они третьему лицу против такой продажи.

Часть земли

При покупке части земельного участка неизбежным мероприятием является выделение данной доли в отдельный участок.

Действия: земельный участок разделить с составлением кадастрового отдельного плана на каждый после разделения получившийся участок. Необходимо после этого зарегистрировать на участок право. На заметку: лучше сразу установить на ком из сторон будут данные обязанности по проведению мероприятий.

Нужна ли государственная регистрация?

Подлежит государственной регистрации только переход права собственности на определенный земельный участок к покупателю от продавца. Он реализуется путем подачи с обеих сторон заявления. Не регистрируется сам договор купли-продажи. По отношению к договору дополнительной мерой служить может нотариальное удостоверение (опять же по желанию сторон), которое даст возможность почтовым отправлением документы подать на госрегистрацию перехода права собственности.

На заметку: необходимо для нотариального удостоверения подобрать нотариуса, который компетентен на данной территории. А также, если на государственную регистрацию права собственности подача документов производится не покупателем и продавцом, а сторонним лицом, нужно будет выполнить доверенность с указанием всего перечня действий, которые может он осуществлять, и органов, в каких он это может производить.

Приблизительный список документов для гос регистрации перехода права собственности на участок земли (заключен договор купли-продажи, согласованы условия, подписан передаточный акт, произошла оплата):

1. Правоустанавливающий документ;
2. Договор купли-продажи.
3. Передаточный акт.
4. Кадастровый паспорт земельного участка.
5. Доверенность на представителя.
6. Документ, удостоверяющий личность заявителя. Если юридическое лицо – уставные документы, физическое лицо – паспорт или другие документы, удостоверяющие личность.
7. Заявление о государственной регистрации.
8. Уставные документы продавца-юрлица.
9. Согласие руководящего органа продавца-юрлица об отчуждении имущества.
10. Передаточный акт

Обязательным документом, который сопровождает договор купли-продажи земельного участка, является передаточный акт. Подтверждает он осуществление обязательств сторон по приемке и передачи имущества. Подписан должен быть акт только после подписания договора, но пред произведением государственной регистрации перехода права собственности. Нормативно правовые акты:

1. Гражданский кодекс РФ.
2. Земельный кодекс РФ.
3. Федеральный закон от 21.07.1997 N 122-ФЗ (ред. от 12.12.2011) «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» (с изменениями и дополнениями, вступающими в силу с 07.03.2012).
4. Федеральный закон от 24.07.2007 N 221-ФЗ (ред. от 08.12.2011) «О государственном кадастре недвижимости».
5. Постановление Правительства РФ от 7 февраля 2008 г. N 52 «О порядке доведения кадастровой стоимости земельных участков до сведения налогоплательщиков».

Полный список документов, которые необходимы для государственной регистрации перехода права владения земельным участком на основании сделки по покупке участка земли можно получить на официальном сайте муниципальных и государственных услуг.

Органом, который производит государственную регистрацию является территориальный орган Росреестра (Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии).

Правила, на которые стоит обращать внимание при покупке земельного участка

Рассмотрим ключевые моменты, на которые необходимо обращать внимание, прежде чем купить земельный участок.

Правило первое: не нужно покупать земельные участки по доверенности:

Здесь имеется большая вероятность того, что вы нарветесь на мошенников. Схема, по которой мошенники работают. Говорит продавец о срочности (якобы нужно ему уехать срочно за границу, в командировку или в другой город) и он якобы вынужден продать земельный участок в кратчайшие сроки. Поджимают сроки, у продавца как обычно времени нет, и он покупателю предлагает выписать на земельный участок доверенность, чтобы самостоятельно тот занялся оформлением покупки. Начинает сомневаться покупатель, и чтобы не сорвалась покупка, сбрасывает продавец цену. Выбор сделан, совершается покупка земельного участка, выписывается на покупателя доверенность, у нотариуса заверяется, деньги передаются. Счастлив покупатель. А тем временем продавец приходит к нотариусу и свою доверенность отзывает. И с юридической стороны он не совершил никакого преступления. Неудачей закончилась покупка земельного участка. Если же успешно состоялась покупка, то вам следует оформлением заняться в ближайшее время. А о том, какие необходимы для оформления документы, подробно описано выше.

 Правило второе: на хорошего юриста не жалейте денег  

С 1992 года и по настоящий день форма свидетельства о праве собственности на загородную недвижимость изменялась постоянно и существует сейчас примерно десять действующих видов этой формы. Порождает данный факт еще один способ мошенничества, который связан с подделкой документов. Отличить от поддельного подлинный документ в этом вопросе неподкованному человек практически невозможно. В данном случае все понятно с назначением земельного участка. Но совершая сделку, сильно рискует потенциальный покупатель. В таких случаях чаще всего оформляет продавец сделку купли-продажи по поддельным документам, а после получает деньги и исчезает. Едет довольный покупатель в свой недавно приобретенный загородный домик и сразу обнаруживает или с течением определенного времени, что была продана земельная недвижимость, но не ему. Конечно, в таких случаях продавца найти не удается.

Правило третье: никогда лишней не бывает информация

Не вызывает сомнений назначение земельного участка. Находится участок в деревни, коттеджном поселке или в садоводстве. Вам по цене понравился участок, а также по местоположению и прочим факторам. Чтобы именно вам достался участок, вы готовы тут же его купить. Но спешить не стоит. Лучше побольше собрать информации, узнать не бывает ли проблем с водой, электричеством, не затапливает ли земельный участок весной, прочищают ли в зимнее время дороги и т.п.

По большей части не искренны продавцы с покупателями и редко о проблемах рассказывают, но еще есть соседи, они, то поговорят с вами с удовольствием. Если в садоводстве находится земельный участок, который выбрали вы, то не поленитесь с председателем пообщаться, для того, чтобы узнать, нет ли по данному участку долгов.