Как правильно снять квартиру?

Сдача жилья в найм — выгодная ниша для «работы» нечестных на руку риэлторов. Существует даже отработанная схема, как облапошить клиента, собирающегося арендовать квартиру или комнату. Особенно «сладкими» арендаторами с их точки зрения считаются те, кто прибыл из провинции и плохо ориентируется в пространстве мегаполиса и по привычке доверяют первому встречному. Чтобы не попасться мошенникам в лапы, лучше искать жилье через агентство недвижимости, причем заранее проверенное. Со специалистом клиент будет чувствовать себя увереннее, ведь не все знают юридические тонкости правильной аренды жилья.

Риэлтор и его услуги

В агентстве потенциальному арендатору укажут конкретного риэлтора, который и будет им заниматься до победного конца, то есть до заключения договора аренды с хозяином. Что же входит в круг обязанностей риэлтора?

1. Четкое понимание требований клиента к будущему жилью: сколько он ежемесячно может платить за квартиру (комнату, дом, дачу), где она должна находиться (ближе к метро, в центре города, в определенном районе), сколько в ней будет проживать граждан, возможно ли проживание с домашними питомцами, как быстро необходимо жилье и т.п;
2. Поиск жилья по требованиям клиента;
3. Договоренность о встрече клиента и хозяина для просмотра квартиры;
4. Личное сопровождение клиента на просмотр жилья;
5. Проверка документов хозяина на предмет собственности жилья;
6. Ведение переговоров и консультирование клиента по вопросам, возникающим в ходе оформления договора аренды;
7. Грамотное заключение договора и акта приема-передачи.

Риэлтор, требующий плату за просмотр квартиры — мошенник. Порою такой «специалист» находится в сговоре с хозяином, и затем доход от «сделки» они попросту делят друг с другом. Если вам попался такой горе-риэлтор — отказывайтесь от его услуг незамедлительно. А также от услуг того специалиста в области недвижимости, который предлагает за деньги доступ к онлайн-базе собственников жилья, якобы ежедневно обновляющуюся. На самом же деле, клиент увидит устаревшие данные, хотя совершенно бесплатно может воспользоваться сервисом ЦИАН с имеющейся базой жилья в разных городах от арендодателей или продавцов своей собственности.  

Добросовестный риэлтор доведет сделку до конца, а еще и поинтересуется через время — устраивает ли клиента временное жилье, хозяин, стоимость. Обычно услуги специалиста составляют от 50 до 100% от месячной стоимости арендованной квартиры. 

Просмотр жилья

Хозяин ли встречает на пороге квартиры, а не мошенник? В этом нужно убедиться сразу же, попросив его предъявить следующие документы:

• Гражданский паспорт;
• Свидетельство о госрегистрации собственности;
• Документ, подтверждающий право на собственность, например договор купли-продажи.

Если арендодатель — это не собственник квартиры, а его, к примеру, родственник, то он должен предоставить доверенность, нотариально заверенную и подтверждающую его права на ведение дел по управлению данной квартирой.

Во время просмотра квартиры клиент вправе заглянуть во все помещения и задать интересующие его вопросы арендодателю. Причем проверка состояния сантехники и электропроводки — важная часть просмотра жилья. Ведь во время проживания арендатор наверняка будет пользоваться бытовой техникой, поэтому пробки не должно выбивать при подключении электроприборов: электрочайника, стиральной машины, компьютера и т.д. Клиенту также важно убедиться, что в квартире отсутствуют клопы, тараканы и прочая «живность», которая помешала бы его полноценному проживанию. Если в ходе осмотра квартиры выявятся какие-либо мелкие неполадки, нужно обратить на них внимание владельца, и заодно выяснить, как и когда они будут устранены и за чей счет.

Все имущество, которое находится в квартире, будет указано в акте приема-передачи. По сути, этот документ представляет собой опись, и он важен для хозяина, так как без него будет сложно доказать, что в квартире был тот или иной предмет (мебель, бытовая техника, посуда, ковер) и требовать его обратно у арендатора после того, как он съедет.

Арендатор вправе выяснить у владельца жилья, когда были осуществлены последние коммунальные платежи и нет ли просрочки их оплаты и задолженности. Убедиться в этом можно по платежным квитанциям и показаниям счетчиков на горячее и холодное водоснабжение и электричество. Если в квартире есть городской телефон, но пользоваться им арендатор не собирается, то хозяин должен побеспокоиться о его отключении на время проживания данного жильца. Если в квартире проведен Интернет, то нужно узнать об условиях пользования им.

Арендатору жилья желательно спросить у хозяев квартиры, какие соседи будут его окружать. Если за стенкой живут шумные граждане, а у въезжающего маленькие дети или состояние здоровья требует тишины, то его проживание в данной квартире может превратиться в «пытку». Особенно это важно, если он собирается снять комнату в коммунальной квартире. Кстати, в этом случае ему обязаны предоставить документ с прописанными в нем требованиями пользования данным жильем. Также арендодатель должен поручиться за то, что соседи по коммуналке не против проживания в их квартире «чужих» жильцов.

Договор найма жилого помещения

Теперь непосредственно о самом договоре. Совет № 1 — внимательно его прочитать, даже если это уже сделал риэлтор. В документе обязательно должны быть прописаны:

1. ФИО и паспортные данные владельца квартиры (жилья) или того, кто за него выступает, и арендатора;
2. Подробное описание жилья, а также его адрес, площадь, число комнат, этаж;
3. Помесячная стоимость аренды + коммунальные платежи;
4. Условия, при которых возможен пересмотр оплаты жилья;
5. Лица, которые будут проживать совместно с арендатором;
6. Условия проверки хозяевами квартиры, число их визитов в месяц;
7. Срок аренды;
8. Условия расторжения договора. 
9. Подпись с обеих сторон.

Кстати, нередко арендодатель может быть против того, чтобы в его квартире кроме арендатора проживали домашние животные или чтобы к нему приходили гости. Все эти мелочи нужно выяснить еще до оформления договора, чтобы впоследствии не возникло конфликтной ситуации между лицом, арендуемым квартиру и ее хозяевами.

Совет № 2 — особое внимание нужно уделить разделу договора, где прописан срок аренды. Обычно его заключают на один год, и называется краткосрочным. Причем в документе прописан срок завершения его действия на один день меньше, например с 01 января по 31 декабря. Если же в договоре не отражен срок аренды, то он считается заключенным на 5 лет, и собственник даже не сможет выгнать арендатора.

Опять же некоторые собственники «хитрят», выдавая свое сезонное жилье за долгосрочное. Вот почему у договора должен быть срок. Если арендатор захочет его продлить, он не только в устной форме договаривается с хозяевами жилья, но и подписывает соответствующее соглашение, которое является неотъемлемой частью договора аренды. Этот документ нужно оформить за месяц до окончания срока действия договора. Например, срок договора истекает 31 декабря, значит, соглашение нужно подписать 30 ноября и указать дату его завершения.    

В любом договоре, в том числе касающемся найма жилого помещения, должен быть раздел о его расторжении. Он нужен для того, если вдруг между арендатором и арендодателем возникнут разногласия. В иных случаях возникают ситуации, когда требуется судебное разбирательство, например, если арендатор подселил соарендаторов или арендодатель впустил жить во время проживания одних жильцов других.  

Маленькие напутствия

Основные моменты, на которые нужно обратить внимание при аренде жилья, мы перечислили. Но есть и еще нюансы, которые тоже имеют место быть в современной действительности.

• При поиске жилья в интернете по фотографиям нередки случаи, когда на фото изображен элитный интерьер, а стоимость его, предложенная агентством недвижимости, копеечная. Скорее всего его сотрудники при выкладке на свой сайт фотографий воспользовалось изображениями с сервиса Google Images. Стоит ли пользоваться услугами такого агентства, решать вам!  
• Если вы столкнулись с тем, что арендованная квартира принадлежит нескольким владельцам, то от них нужно согласие на ваше проживание в их собственности. При оформлении договора аренды в нем должна стоять подпись всех собственников, достигших 14-летнего возраста, или лица, уполномоченного действовать от их имени.
• В договоре должны быть прописаны контакты обеих сторон — телефоны, адреса.  
• Узнайте у владельцев квартиры, куда можно позвонить в случае экстренной ситуации: прорвет трубу, зальют жильцы с верхних этажей, отключат газ или свет.
• При просмотре квартиры проверяйте окна и балконные двери, чтобы в холодные месяцы не было сквозняков.
• Уточните у хозяев, можно ли вам сделать косметический ремонт, привезти собственную мебель, установить свою стиральную машину и т.п.

И последний совет! Найдите с владельцами квартиры (и с соседями) общий язык. Пришли хозяева — пригласите их на чай! Им будет приятно ваше внимание. Заодно за чаепитием расскажете, как вам живется на новом месте. Дружелюбие, плата за жилье в установленные сроки, аккуратный уход за квартирой — залог доверительных отношений. И тогда, если вам понадобится продлить аренду на следующий срок, арендодатель вам не откажет, а, возможно, пойдет на особые условия сдачи своего жилья в найм. Удачи!